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《危盘解码—滞销楼盘突围谋略》第一章破译楼盘遭遇危机的因素(1)
作者:寒水石 时间:2006-1-11 字体:[大] [中] [小]
《危盘解码》是国内第一部专业探讨滞销楼盘突围谋略的著作,书中详细分析了楼盘滞销的因素,并建立了一整套滞销楼盘诊断系统,操盘者只须按图索骥即可分析滞销症结。书中针对各种滞销症结,总结出十四种突围途径,并运用大量案例,深入浅出地探讨各突围途径的策略应用,使全书不但具有借鉴意义更具有谋略导引价值。
本书对楼盘危机的防范进行了有益的探索,提出防范楼盘危机的全新营销模式——“六维营销体系”。“六维营销体系”,使房地产开发与营销从繁杂无序的工作中彻底解脱出来,从而进入清晰顺畅的操作体系,对楼盘开发与营销具有很强的指导作用。
本书既运用了国内沿海地区的案例,也运用了内地特别是西部的案例,使案例更具有实战的普遍借鉴意义。
该书体系严谨,案例丰富,是房地产开发商、房地产经纪公司、营销策划与广告公司的难得读本。尤其房地产业在政策调控下,风云变幻的今天,对大量逆境中的楼盘突围的具有很高的启迪借鉴价值。
精要导读
!理论与实战双层面剖析滞销楼盘成因,深入浅出陈述危机因素。
《第一章:破译楼盘遭遇危机的因素》
!科学周密,步步推进,由表及里,为滞销楼盘做一次全面“CT”。
《第二章:滞销楼盘全方位诊断》
!剑走偏锋,奇胜正合。突围策略,不在甩卖逃盘,意在突围效益最大化。经典意义上的知名案例,其操盘的指导性与借鉴意义双重送达。
《第三章:滞销楼盘突围途径》
!鲜活的案例,原始的文本,让您全面领会危盘诊断与突围的精义所在。
《第四章:滞销楼盘全程突围案例解码》
!楼盘出世,形如弯弓射箭,出而无返。如何避免楼盘置身四面楚歌,防范操控失误,其中要义了然于胸。
《第五章:危机防范完全攻略》
!全局统筹,经纬韬略,大量详实案例提供镜鉴,邀您一起分享“逆境飘扬”的快感。
!理论与实战双层面剖析滞销楼盘成因,深入浅出陈述危机因素。
《第一章:破译楼盘遭遇危机的因素》
!科学周密,步步推进,由表及里,为滞销楼盘做一次全面“CT”。
《第二章:滞销楼盘全方位诊断》
!剑走偏锋,奇胜正合。突围策略,不在甩卖逃盘,意在突围效益最大化。经典意义上的知名案例,其操盘的指导性与借鉴意义双重送达。
《第三章:滞销楼盘突围途径》
!鲜活的案例,原始的文本,让您全面领会危盘诊断与突围的精义所在。
《第四章:滞销楼盘全程突围案例解码》
!楼盘出世,形如弯弓射箭,出而无返。如何避免楼盘置身四面楚歌,防范操控失误,其中要义了然于胸。
《第五章:危机防范完全攻略》
!全局统筹,经纬韬略,大量详实案例提供镜鉴,邀您一起分享“逆境飘扬”的快感。
第一节 危机四伏的房地产市场
《读者》曾经载过名为《大师的败笔》的一篇文章,其内容是说,一位建筑大师一生杰作无数,在过完65岁寿诞之后,他向外界宣称:等完成封笔之作便归隐林泉。
一言方出,求他设计楼宇者便踏破门槛。
大师自有大师的想法。他一生学富五车,阅历无数,最大的遗憾就是时下人们批评的,把城市空间分割得支离破碎,楼房之间的绝对独立加速了都市人情的冷漠。他自己也深有感触。于是,灵感像火花一样迸射出来,一种崭新的创作理念也日趋成熟——他要打破传统的楼房设计形式,力求让住户之间开辟一条交流和交往的通道,使人们相互之间不再隔离而充满大家庭般的欢乐与温馨。
一位颇具胆识和超前意识的房地产商很赞同他的观点和理念,出巨资请他设计。经过数月苦战,图纸出来了。不但业内人士叫好,媒介与学术界也交口称赞,房地产商更是信心十足,立马投资施工。
令人惊讶的是,大师的全新设计却叫好不叫座。楼盘成交额始终处于低迷状态。
房地产商急了,于是责成公司信息部门去做市场调研。调研结果出来了,原来人们不肯掏钱买房的原因,是嫌这样的设计虽然令人耳目一新,也觉得更舒爽,但邻里之间交往多了,不利于处理相互之间的关系;孩子们在这样的环境里活动空间是大了,但又不好看管;还有,空间一大,人员复杂,对于防盗之类人人担心的事十分不利------
设计大师听到了这个反馈,心中绞痛不已,他退还了所有的设计费,办了退休手续,与老伴儿回乡下隐居去了。临行前,他对众人感慨道:我只识图纸不识人,这是我一生最大的败笔。
如果将此仅看作一则故事的话,每个人都会轻松很多,然而,现实中的地产悲剧也许更加残酷。
坐落在北京昌平县沙河小寨村的玫瑰园,是北京抢手的别墅区。然而就在几年前,著名的房地产经纪商香港利达行却在这里上演过一幕凄凉的悲剧。
香港利达行由地产老前辈邓智仁先生创立于1984年,是香港三大地产代理商之一,与中原物业和美联物业齐名,在香港设利达行分店过百家。但是这一位声名显赫的地产先辈却在这里兵败如山倒,血本无归。
邓智仁先生自己都不得不承认:“我是全北京最失败的人。”
“我在广州待了一年,每天都在反省、检讨,为什么会遭遇到这样的失败?”“玫瑰园”故主邓智仁扪心自问:“香港人这么精明,为什么有些香港人在内地房地产市场上会赔钱?”
邓智仁经过反思,总结出了几个失败的原因:
第一,按香港的游戏规则行事,投资不是建立在对当地市场的充分了解之上;
第二,管理上太依赖香港人,本地化不够,导致竞争力下降。
第三,在法律和政策方面把握不准。
从以上邓智仁的自我总结可以看出,邓智仁失败可以大致归结为四个字:“水土不服”。
然而,即使深暗本土规则的开发商其失败的案例也是不胜枚举。
某上市公司属下的房地产开发有限公司,是新疆本土房地产开发商三大巨头之一,成功开发了天际大厦、天鸿山庄等著名楼盘,并在上海、深圳等地都有其成功的开发案例,但近年在乌鲁木齐开发的某某名门却让其元气大伤。
某某名门,位于乌鲁木齐的市中心杨子江路,社区建在著名景观体系之一的“蜘蛛山”脚下,并环拥人民公园、红山公园,自然环境得天独厚。其规划设计更是出资800万聘请国内知名规划设计机构设计,小区还获得了“中国房地产园林景观奖”等几个大的奖项。物业由新疆一家五星级酒店物业管理公司托管,是新疆第一个由五星级酒店物管接管的小区。就这个号称新疆“尊贵仰止”的楼盘,这样一个众多美誉加身的楼盘,2001年正式推广,历时3年,推广费用2000余万,穷其招数,至2004年6月份,售卖率仅有其三分之一,被业界称为新疆“最失败的楼盘”。
像这样失败的案例在国内各大中城市里很多。过多失败案例的惨痛教训,不得不让人谈到房地产时第一个话题是“高利润”,接着的一个话题就是“高风险”。
有愿意出版《危盘解码》,请按电子邮箱联系。或qq329652761 电子邮件:yin000001@sohu.com